VAT, Transfer Fees, Stamp Duty и налог при продаже — полный разбор
Покупка недвижимости на Кипре — это не только выбор локации и застройщика. Ключевой вопрос для инвестора — какие налоги придётся заплатить и как их оптимизировать законно.
Разберём все основные платежи, которые актуальны в 2026 году.
- VAT (НДС) — 19% или 5%?
Стандартная ставка — 19%
Если вы покупаете новостройку от застройщика, применяется НДС 19%.
Это касается:
- новых квартир
- вилл
- апартаментов
- объектов, продаваемых впервые
Льготная ставка — 5%
Существует возможность применить 5% VAT вместо 19%, если недвижимость приобретается как основное место проживания и соблюдены условия
Основные критерии:
- объект используется как основное место жительства
- площадь до установленного лимита (190 м²)
- стоимость в пределах установленного порога (до €475 000)
- обязательство проживания до 10 лет
Если жильё продаётся раньше установленного срока, может возникнуть необходимость частичного возврата разницы налога.
Пример расчёта
Квартира €300,000:
- При 19% VAT → €57,000
- При 5% VAT → €15,000
Разница: €42,000
Это критически влияет на финальную доходность.
- Transfer Fees
Transfer Fees оплачиваются при регистрации права собственности.
Особенности:
- Если объект облагается VAT → transfer fees не взимаются
- Если VAT не применяется (вторичный рынок) → оплачиваются transfer fees по прогрессивной шкале
Это делает новостройки в ряде случаев выгоднее с точки зрения общей налоговой нагрузки.
- Stamp Duty (Гербовый сбор)
Оплачивается при подписании договора купли-продажи.
Ставка рассчитывается по прогрессивной шкале от стоимости договора
Это небольшой, но обязательный платёж.
- Налог при продаже — Capital Gains Tax (CGT)
Если вы продаёте недвижимость с прибылью, применяется налог на прирост капитала — 20%
Но есть льготы:
- Освобождение €30,000 для физического лица
- До €150,000 при продаже основного места проживания
Это важно учитывать при инвестиционном планировании.
Есть ли ежегодный налог на недвижимость?
На Кипре нет классического ежегодного налога на недвижимость в том виде, как во многих странах ЕС.
Однако могут существовать:
- муниципальные сборы
- коммунальные платежи
- сборы за обслуживание комплекса
- Что выгоднее — новостройка или вторичка?
С точки зрения налогов
Выбор зависит от стратегии:
- ПМЖ
- Личное проживание
- Перепродажа
- Арендный доход
Каждая стратегия влечет за собой различные налоговые последствия и должна оцениваться в индивидуальном порядке
Частые ошибки инвесторов
Многие покупатели нередко совершаю ряд ошибок, например:
- Не рассчитывают полную налоговую нагрузку
- Не проверяют возможность 5% VAT
- Не учитывают обязательство проживания 10 лет
- Не просчитывают CGT при выходе из инвестиции
Итог
Налоговая система Кипра в 2026 году остаётся прозрачной и относительно предсказуемой.
Ключевые моменты для инвестора:
- понимать разницу между 19% и 5% VAT
- учитывать transfer fees
- заранее планировать выход из инвестиции
- использовать законные льготы
Грамотная структура сделки может сохранить десятки тысяч евро.
